《青岛市房屋专项维修资金管理办法(试行)》有关情况

　　 《青岛市房屋专项维修资金管理办法(试行)》有关情况新闻发布会

　　 时间：2011年12月21日

　　 地点：青岛国际新闻中心三楼发布厅

　　 主持人：各位朋友大家上午好，今天我们发布会的内容是有关《青岛市房屋专项维修资金管理办法(试行)》的有关情况，我们请来了市国土资源房管局副局长王咸宁先生和市物业管理办公室主任王西涛先生，主要就试行办法的有关情况作一下发布并回答大家的提问。

　　 下面首先请王局长作一个介绍。

　　 王咸宁：各位记者：大家好！

　　 《青岛市房屋专项维修资金管理办法(试行)》于2011年10月20日经市十四届人民政府第22次常务会议审议通过，自2012年3月1日起施行。下面，为便于广大市民及社会各界更清楚地了解该《办法》，现将《办法》制定的相关背景、起草及论证过程、主要内容向各位介绍如下：

　　 一、相关背景

　　 2011年2月，市十四届人民代表大会第四次会议决定，将“关于加强我市住宅专项维修管理的议案”和“关于尽快出台《青岛市商品住宅专项维修资金管理办法》的议案”，并案作为1件大会议案，由市政府办理。因此，我们将制定《青岛市房屋专项维修资金管理办法》作为今年十分重要的立法工作来完成。

　　 二、《办法》主要内容

　　 (一)关于房屋专项维修资金的交存

　　 1、交存主体。我市市区范围内(市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛)的住宅和非住宅房屋(包括商品房、保障性住房、拆迁安置房和写字楼、商业网点等各类非住宅房屋)的业主都应当按照本办法的规定交存房屋专项维修资金，但一个业主所有且与其他房屋不具有共用部位、共用设施设备的除外。属于出售公有住房的，售房单位、购房人也应当交存房屋专项维修资金。

　　 2、交存标准。按照《办法》规定，首期房屋专项维修资金的交存标准为：配备电梯的房屋按照建筑安装工程每平方米造价的8%交存；未配备电梯的房屋按照建筑安装工程每平方米造价的5%交存。这样规定，一是因为在一个地区的一段时期内，房屋每平方米建筑面积建安费是相对稳定的，楼层、朝向、地段的不同对其影响不大，也不影响维修的投入。且国家、省的有关规定中，也都明确了业主应当按照建筑安装工程每平方米造价的5%-8%交存专项维修资金；二是考虑到带电梯的房屋由于电梯、消防等公用设施设备较多，维修费用大于未配电梯的房屋，因此确定了两种交存标准。这里有一个概念要明确，维修资金是按照建筑安装造价的8%和5%交存，而不是购房款。以2010年为例，根据市建设行政主管部门提供的建筑安装工程造价指标测算，目前我市住宅建筑安装工程造价，高层每平方米平均约为1670元，多层每平方米平均约为1020元。

　　 我市自1996年实施公有住房出售时，已对出售公有住房的专项维修资金进行了归集。为保持新旧政策的一致性，《办法》特别规定，出售公有住房的交存标准为：购房人按照售房款的2%交存；售房单位按照多层房屋售房款的20%、高层房屋售房款的30%，从售房款中一次性提取。该规定与目前我市出售公有住房专项维修资金交存标准一致。

　　 3、交存方式。按照《办法》的有关规定，房屋专项维修资金管理机构将委托商业银行，开立房屋专项维修资金专户，并按房屋户门号设立分帐，也就是一户一帐。

　　 对于购买商品房的市民，应当在与建设单位签订商品房屋预售合同时，将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户，未出售房屋及拆迁安置房屋的首期房屋专项维修资金，由建设单位在办理房屋初始登记前存入资金专户。

　　 对于购买公有住房的市民，应当在办理购房手续时将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户，公有住房售房单位应当在收到售房款后，及时将房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。

　　 对于原有房屋没有交存维修资金的市民，应当按照业主大会决定的方式补交，未成立业主大会的，由街道办事处组织物业管理区域内已入住面积且已入住户数比例达到三分之二以上的业主决定补交形式。

　　 4、资金权属。房屋专项维修资金属于业主所有。根据房屋专项维修资金是用于房屋共用部位、共用设施设备维修的特性，同时还规定，房屋所有权转让时，该房屋分户账中与结余的房屋专项维修资金随房屋所有权同时转让。市民资金专户中的维修资金将按照人民银行有关规定计息，滚存使用。这里要明确一点，维修资金属于业主所有，是业主用于维修房屋共用部位和共用设施设备的，不是交给政府的，更不是交给资金管理机构的。

　　 (二)关于房屋专项维修资金的使用

　　 1、使用范围。根据国家、省有关规定，房屋专项维修资金是用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造资金，不得挪作他用。为了使资金的使用范围更加清晰，保证专项维修资金专款专用，《办法》明确规定了房屋专项维修资金的使用范围，并明确了不得从专项维修资金中列支的五种费用。

　　 2、分摊原则。由于专项维修资金主要是用于房屋共用部位和共用设施设备的维修，资金使用后如何分摊，是业主最为关心的问题。《办法》按照“谁受益谁分担”的原则，根据房屋共有的不同情况，对如何分摊作了具体规定。

　　 3、使用程序。房屋专项维修资金的使用程序直接涉及到业主资金使用权行使和业主合法权益的保护，《办法》第二十二条、第二十三条、第二十四条分别对业主自管资金、政府代管资金实施物业管理、政府代管资金未实施物业管理等三种情况使用房屋专项维修资金的程序做了规定。并明确规定对房屋专项维修资金使用推行公示制度，保证业主知情权，提高资金使用的透明度。同时对使用方案的组织实施，资金的申请、划转等也做了具体规定。

　　 4、应急使用机制。由于共用部位、共用设施设备在使用中出现的一些故障，如按正常申请程序操作，可能会严重影响业主的正常生活，甚至会引发公共安全问题。参照上海等市的做法，《办法》第二十六条明确规定了五种适用房屋专项维修资金应急使用情况的范围。同时，第二十七条规定了房屋专项维修资金的应急使用程序。

　　 目前，我们正在研究制定房屋专项维修资金交存、使用的具体流程等《办法》的配套文件，制定完成后我们将及时向新闻媒体发布，也希望通过新闻媒体向社会广泛宣传。最后，再次感谢新闻界的朋友们对全市国土资源和房屋管理工作的帮助和支持，同时也请大家对我们的工作加强舆论监督，多提宝贵意见，共同推进我市国土房管事业健康有序发展。

　　 我的介绍就到这里。谢谢大家！

　　 主持人：谢谢王局长的介绍，下面就管理试行办法如果有问题的话可以提问。

　　 记者：王局长您好，我是香港商报的记者。该《办法》的实施是否意味着未来要由购房者承担所有的维修费用，作为房产商或者建筑施工单位就无须承担任何费用吗？对于不足以用以维修的部分，由哪方面承担？在海底隧道的爆破施工过程中，对团岛附近的居民楼造成了很大危害，这部分维修费用由谁来负担？谢谢。

　　 王咸宁：这部分根据相关的《物权法》，还有国家出台了相关的法律法规，就是谁负责谁负担的原则，购房人取得了房屋所有权的同时对房屋的维修也有相关作用。具体的事情跟相关情况确定，属于民事行为的、民事关系的要具体确认。

　　 记者：我有两个问题问一下王局长。第一个是房屋专项维修资金《办法》老百姓非常关注，制定过程中，我们如何征求百姓意见的？第二个是交存标准方面，举行的例子是2010年的，那今年的有没有确定？如果是明年3月1日执行的话，这个标准有没有变化？

　　 王咸宁：这件事情确实关系到每一个市民、每家每户，社会的关注度非常高，我们在3月份提交了市政府法制办送审稿以后，和法制办的同志一起先后召开了两次专家论证后，又多次召开各个相关部门的协调会，还专门组织了几个小组到各个区市进行面对面的沟通，对发放了2000多份问卷，对相关问题进行了论证。同时还发布了全文征求意见稿，最后经市政府分管市长协调会以后，确定了上位草稿，经过市政府确认发布实施。整个征求意见的过程中考虑了各个方面，反复考虑了相关意见。最终的结合，一是考虑《上位法》，再就是全国各个省市地的实践经验，还有青岛市市民提出的一些好的意见和建议。征求意见的过程是这样的。

　　 刚才说到交费标准，2010年，交费标准的原则，一是通过建筑主管部门，因为是建安造价的成本，所以由建设主管部门提供基础数据，然后考虑市场因素等综合考虑确立一个标准。目前还是按照2010年的造价确认，但如果是物价比如说建筑施工环节有成本上的较大变化，我们会适时进行调整。

　　 记者：王局长您好，我想了解一下，因为这个《办法》是刚刚出台，办法出台之后大部分居民就要开始交这个钱了，牵涉到的居民有多少？或者说青岛市的房屋当中大约占多大比例？另外，公房出售的房子。据我所知，原来有房屋维修资金，这么多年，在很多社区房子虽然已经出售了，但是比如屋顶漏雨、房屋外立面修补等等，也是用的这个专项维修资金，具体到最后到底多少钱，居民有没有权利知道？

　　 王咸宁：按照单位不同的类型，分多层和高层，分别拿出20%和30%。之后，所有新建商品房一直没有归集这一块。在前期的使用过程中，老的维修资金应该是有9.6亿左右，其中已经使用了一部分。但整体上新建商品房没有归集这部分资金，在使用过程中存在一些障碍。比如说同样的小区，一个单元里面可能有一套或者几套是公房出售，有这个维修资金的交存，但其它房屋并没有缴纳，所以在使用过程中就产生了一些问题。咱们出台这个《办法》，就是把所有的房产，无论商品房还是公房出售还是商业网点，只要具有共用的设施设备，都要交存，保证下一步在使用的过程相对中避免后续工作矛盾的发生。已经出售的，一个是不是使用完了，另外一个标准是是不是低于30%，如果是低于30%或者没有了，就要进行续交。

　　 记者：王局长您好，我是青岛早报的记者。两个问题：一个是虽然我们不太清楚是多少数额，但肯定是比较大的数额，那怎么来监管这笔资金？第二个问题是在第三页上“对于原有房屋没有交存维修资金的，是按照业主大会决定的方式补交，如果没有业主大会由三分之二的业主决定补交形式”，我觉得有点笼统，因为现在很多小区都成千上百户的规模，如果没有统一的模式，可能会让小区陷入模糊的状态，就不好办了。

　　 王咸宁：确实存在着这样的问题，从这个《办法》看，补建也好、续交也好有两种方式：一个是社区相对成熟的，由业委会组织工作相对有利的，更多是通过大家组织召开业主大会来续交。另外一个，按照这个《办法》，没有缴纳房屋维修资金的，在新建的部分肯定是房屋登记之前交上的，另外是转移登记或者交易的时候需要把这块资金进行缴纳，主要有这样两种方式。当然了，以后根据工作的开展情况，有没有更好的方式或者说在吸取其它各方面的意见和建议进行完善。

　　 记者：这是强制性的工作吗？

　　 王咸宁：这个要做全民的工作。

　　 记者：也就是说对买新房来讲是必须的一个行为。

　　 王咸宁：另外，资金监管，对安全使用来讲《办法》也做了规定，明确了业务主管部门、审计部门，包括资金管理机构各方面的权衡责任。下一步还要开发的很重要的工作，就是要开发一个信息系统方便大家查询，对它的使用、增值进行查询。另外，在使用方面，每个业主都可以申请查阅账目，如果有异议的话，还可以对资金管理机构提出申请审核。

　　 记者：您刚才说的可以查询，是不是交完了维修资金之后，每个业主都可以有一张类似卡东西？

　　 王咸宁：根据一户一账，每一户都可以查询，这个方式可以是一张卡，也可以通过网站的方式，或者到具体的资金管理机构进行查询。

　　 记者：牵扯到具体房屋的户数或者居民住数，有吗？

　　 王咸宁：具体数据今天没有带过来，如果需要的话会后我们可以提供。

　　 主持人：物业管理办公室的王主任也在场，有没有问题要问他？

　　 记者：我是大众日报的记者。想问一下应急使用的程序，比如电梯坏了，需要维修，要走一个怎样的程序？

　　 王咸宁：为什么是单独设置应急程序呢？有一些涉及到房屋维修方面，可能是按照正常程序，首先拿方案，然后征求相关业主“两个三分之二”的同意，再就是上房屋管理局备案，然后才可以用这个钱。但是有很多应急情况，比如说电梯的安全问题，不允许有这么长的周期，这种情况下就要简化程序，不需要相关业主“两个三分之二”通过，在其它流程方面也尽可能缩短时间，保证对业主工作生活影响比较大的事情，包括电梯，还有消防设施设备，这种涉及到安全方面的问题都会尽快排除故障和安全隐患。

　　 主持人：王西涛主任有没有向大家介绍和说明的问题？

　　 王西涛：我们在3月1日，按照规定《办法》将会正式开始实施，这之前还有很多具体工作要做。比如刚才提到的怎么交付、查询、使用等，都要做相关的规定，也就是说像这些规定都是很具体的、有操作性的，以便于在3月1日正式实施以后，能够迅速到位。我就这一点作一个简单说明。

　　 主持人：没有问题的话，今天的发布会到此结束，谢谢大家。